💥“12억이 5억 됐습니다”… 반토막 난 동네의 진짜 반전 공식☕오늘의 마법사 아침 0700 경제 아메리카노 1잔☕

💥 “12억이 5억 됐습니다”… 반토막 난 동네의 진짜 반전 공식

 

한때 사람들은 이곳을 **‘인천의 강남’**이라 불렀습니다.
아이 셋 있는 젊은 부부가 청약 넣고, 투자는 줄을 섰고, 12억 거래는 평범한 뉴스였죠.

하지만 지금은 다릅니다.
12억이 5억이 됐고, 1년 새 반토막이 일상이 된 이곳.
사람들은 ‘8공구’라는 말만 들어도 고개를 절레절레 흔듭니다.

그런데... 정작 더 무서운 건 집값이 아니라,
이런 현실을 아직도 모르고 있는 우리 자신일지도 모릅니다.

 

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📉 반토막 난 아파트, 어디부터 무너졌나

국토부 실거래가에 따르면 아래 단지들은 최고가 대비 50% 이상 하락했습니다.

단지명	최고가	최근 거래가	하락률
더샵송도 마리나베이 (84㎡)	12.45억	5.95억	-52.2%
e편한세상송도 (84㎡)	10.75억	6.35억	-40.9%

외곽 8공구의 대폭락과 달리, 1공구와 3공구는 아직 버티고 있었습니다. 바로 아래 단지가 그렇습니다.

• 송도더샵하버뷰 116㎡ – 11.4억 (최고가의 87%)
• 송도마스터뷰21BL 125㎡ – 11.8억 (최고가의 88%)

12억이 넘던 집이 5억대로 떨어졌습니다.
10억이 넘던 아파트가 이제는 6억대에 거래됩니다.
이건 단순한 ‘하락’이 아닙니다. 이 정도면 ‘붕괴’에 가깝습니다.

특히 8공구처럼 외곽에 위치한 지역은 더 치명타를 입었습니다.
공급은 계속 쏟아지는데, 사려는 사람은 없으니까요.
시장에서 말하는 ‘공급과 수요의 균형 붕괴’가 현실로 나타난 것이죠.

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하지만, 모든 송도가 그렇게 무너진 건 아닙니다.
놀랍게도 1공구와 3공구는 아직도 버티고 있습니다.
그 이유가 뭘까요?

예를 들어 이런 단지들이 있습니다.

• 송도더샵하버뷰 116㎡ → 최근 11.4억 (최고가의 87%)
• 송도마스터뷰21BL 125㎡ → 최근 11.8억 (최고가의 88%)

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한쪽에서는 12억 → 5억으로 무너지고,
다른 한쪽에서는 13억 → 11억으로 방어하고 있습니다.
같은 송도인데, 운명이 이렇게 갈릴 수 있나요?

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📊 왜 이런 양극화가 생겼을까?

 

답은 생각보다 단순합니다.
그리고 데이터는 늘 정직하게 말합니다.

송도에서 벌어지는 이 가격 양극화는
결국 두 가지 공식으로 요약됩니다:

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💣 공식 ①: 공급 폭탄 → 가격 붕괴

공급이 수요를 압도할 때, 집값은 무너집니다.

2025년 송도 예정 입주 물량: 3,774세대
이에 비해 적정 흡수 가능 수요는 고작 2,021세대.
무려 1.87배 초과 공급 상태입니다.

 

 

이 수치는 무엇을 말하냐면,
공급이 수요의 거의 2배에 달하는 상황에서는
가격 하락은 피할 수 없다는 것입니다.

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💎 공식 ②: 입지 희소성 → 가격 방어

반면, 1공구와 3공구는 다릅니다.
GTX-B 노선, 국제학교, 자사고, 커넬워크 같은
희소하고 압도적인 생활 인프라가 존재합니다.

따라서 이런 지역은 다음의 구조가 작동합니다:

 

쉽게 말해,
‘희소성 있는 입지 × 지속 수요’는 하락장을 방어합니다.

 

구역	2025 입주예정	주요호재	수요 지속성	가격하락률
8공구	3,774세대	X	낮음	-52.2%
3공구	1,032세대(예시)	GTX-B, 커넬워크 등	높음	-11%

 

 

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국토교통부 실거래가공개시스템

 

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📘 [더 참고할만한 자료] 확인해 보세요!

 

‘인천의 강남’ 송도…전문가들이 제언하는 투자 방법은?[집슐랭]

 

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📈 데이터로 보는 송도 투자 시나리오

 

• 시나리오 A: GTX-B 개통 후 3공구 가치 재상승 → 실거주 + 전세가율 상승
• 시나리오 B: 외곽 단지는 공급폭탄 지속 → 전세 하락 + 갭투자 손실

경제학적으로 말하면, 지금은 "공격적 수익 추구"보다
하방 방어와 리스크 헤징이 중요한 시점입니다.

• 실거주 수요가 지속되고
• 생활 인프라가 축적된
  1공구·3공구 중심의 저점 매수 전략이
  장기적으로 우상향 수익곡선을 그릴 확률이 높습니다.

 

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💬 마법사의 감성 정리

“공포는 기회다”
12억이 5억 됐다는 건,

반대로 말하면

5억이 10억 될

기회일 수도 있습니다.

하지만 그건,

데이터를 읽는 눈이 있는 자만이

가져갈 수 있는 기회입니다.

 

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